Ord og Utrykk i et eierskifte.

Annuitetslån
Med et annunitetslån vil det beløpet som betales til banken (hver måned) være lik i hele låneperioden. I begynnelsen av låneperioden vil man betale mest renter og lite avdrag, mens det mot slutten vil være omvendt. I år da likviditeten er viktig, er denne lånetypen god, siden avdragsdelen er liten.

Arveavgiftsloven
Loven definerer hva det skal betales avgift til staten for og hvordan denne avgiften skal beregnes. Det er forskjell på om en gir arv/gave til barn eller om det er til andre.
Arv / gave til barn (% sats)

• Fra kr 1 - 250.000 (0%)
• Fra kr 250.001 - 550.000 (8%)
• Fra kr 550.001 og utover (20%)

• Fra kr 1 - 200.000 (0%)
• Fra kr 200.001 - 500.000 (10%)
• Fra kr 500.001 og utover (30%)

• § 1 Avgiftspliktens utstrekning
• § 2 Avgiftspliktig erverv
• § 3 Hvem er avgiftspliktig
• § 11 Verdsettelse
• § 13 Inntektsnytelser
• § 15 Fradrag

Arveloven
Dette er loven over hvem som kan arve, i hvilken rekkefølge og hvor mye de kan arve (pliktdel), de mest aktuelle i vår sammenheng er:

• Arv på grunnlag av slektskap (kap 1)
• Arv på grunn av ekteskap (kap 2)
• Uskifte (kap 3)
• Pliktdel (kap 4)
• Testamente (kap 8)
• Testamente, tilbakekalling, endring (kap 9)

Eierskifte
Et eierskifte betyr rett og slett at ting skifter eier. I denne sammenheng så gjelder det at alt av landbrukseiendom, hus og løsøre (traktor, dyr og for ++) blir taksert for å finne riktig beløp, før et salg blir gjennomført.

Forpaktning
Å forpakte betyr å leie og drive en annens næringseiendom, generelt for 10 år av gangen. Det er viktig å skrive en forpaktningskontrakt og følge forpaktningslovens bestemmelser.

Grunnboka
Norges offisielle martikkelregister som viser alle eiendommer i Norge, med Gårds- og Bruksnummer.

Hjemmelsinnehaver
Alle som er eier av fast eiendom i henhold til Grunnboka, kalles en hjemmelsinnehaver.

Jordloven
Jordloven har som formål å legge forholdene til rette for at jord, skog, fjell og annet som hører til, blir drevet på en måte som gagner landet og samfunnet for øvrig. Generelt sett er det vanskelig å dele opp eiendommer som er samlet til en enhet, så det anbefales å lese forskriftene nøye. Endringer kan forkomme så hold deg oppdatert på Landbruks- og matdepartementet sine nettsider.

Konsesjonsloven
Formålet med konsesjonsloven (som ble satt i kraft 01.01.1975.) er å regulererog kontrollere omsetning av fast eiendom for å oppnå et effektiv vern rundt landbrukets produksjonsarealet og å sikre eier, samt bruksforhold som er tjenelige for samfunnet. Loven skiller mellom de som trenger konsesjon og de som ikke trenger det. Gå inn på nettsidene til Landbruks og matdepartementet og rundskrivet M-5/2001 hvor du vil finne forklarende illustrasjoner i forhold til hvem du kan erverve konsesjonsfritt fra (plansje 1) og hvem du kan overdra konsesjonsfritt til (plansje 2). I samme rundskriv (M-5/2001) finner du også en gjennomgang av praktiseringen av bo- og drivepliktsreglene i forbindelse med konsesjon.

Konsumprisindeks (KPI)
Denne indeksen er et mål for prisnivået til konsumprodukter og viser prisutviklingen på varer og tjenester som private husholdninger etterspør. KPI beregens månedtlig av Statistisk sentralbyrå, men har fått noe kritikk med tanke på at den ikke tar høyde for de offentlig avgiftene til stat og kommune som har steget mer enn generelle priser.

Kår
Kår er en eldgammel ordning og var bondes svar på Folketrygden, ved at selger med en kårkontrakt sikret seg på sine gamle dager. Kår er i dag i praksis forenklet til å gjelde viktige saker for selger, som borett, rett til ved, rett til gårdsvei m.m. Disse kårytelsene er rettigheter som skal beholdes av selgerne, selgers foreldre eller andre og er ofte bestemmelser som skal vare livet ut.
Tidligere kunne det være vanlig med avtale om kontantkår, noe som sikret at selgerne fikk noen penger i steden for å kreve melk, smør og poteter. Kontantkår kan også i dag avtales opp mot kr 10 – 15.000,- (Beløp utover dette vil neppe bli godkjent kapitalisert i forbindelse med et eierskifte.) Det kan være vanskelig å skrive en kontraktstekst som er fyllesgjørende, da en helst skal sikre selgerne rettigheter, men samtidig sørge for at kjøper kan bruke boligen hvis den f. eks blir varig fraflyttet.
Se vårt forslag til tekst i kjøpekontrakten, men er du i tvil bruk advokat. Verdien av kårene er avhengig av ytelsen, alder og kjønn, men bestemmelsene er omfattende og innsikt i loven er nødvendig. Er du i tvil om noe, så slå opp i loven (Lov om arveavgift på arv og visse gaver §15) og skriv den gjerne ut. Lovens bestemmelser i §15 a, b og c er viktige for utregningen av kårverdiene.
Beløp som den avgiftspliktige kan kreve fradrag for skal reduseres med 28 %. Kårrettighet som bolig skal ikke reduseres, men rettigheter som ved ved, skal reduseres. Lovens §15 a inneholder regler om at kåret kan beregnes fullt ut dersom kårtakeren ikke er yngre enn 62 år. Er kårtakeren under 62 år, vil verdiene som gjelder denne perioden (under 62 år) ikke kunne kreves fradrag for. §15 a inneholder regler som tilsier at man kan kapitalisere fra en yngre alder dersom det er særlige grunner for det, som sykdom, uførhet eller andre spesielle behov, se loven. Husk dokumentasjon i disse tilfellene.
Sum kårverdi beregnes etter Lov om arveavgift på arv og visse gaver §13.

Likviditet
Likviditet viser ens evne til å betale for seg.

Odelsloven
Odelsloven er en særnorsk lov som har hjulpet flere familier til å holde gården innad i familien, men den har også ført til mye gnisninger i slekter. Loven sier at gården må ha vært i familiens eie i mer enn 20 år og være av en viss størrelse, for at odelsloven kan tre i kraft. I 1974 ble det gjort endringer i loven som går på begrensninger i odelsrekkefølgen, odelsrett for barn født utenfor ekteskap og adopterte, at retten følger alder og at loven går i odelslinjer. Den som overtar en eiendom på odel har bo- og driveplikt.

Kapitellinndelingen i loven er slik:

• Hva kan odles § 1 - 6
• Vilkår for odelsrett § 7 - 11
• Odelsrekkefølgen § 12 - 14
• Samodling med ektefelle § 15
• Makeskifte og sameie § 16 - 18
• Løsningsretten § 19 - 26
• Bo- og driveplikt § 27 - 29
• Odelsfrigjøring § 30 - 33
• Gjenlevende ektefelle § 34 - 39
• Forelding av odels- og løsningsrett § 40 - 48
• Verdsetting av odelsjord § 49 - 50
• Åsetesretten § 51 - 56
• Etteroppgjør og skadebot § 57 - 58
• Rettsregler ved odelsløsning § 59 - 76

Serielån
I motsetning til annunitetslån så er det ved et serielån avdragene som har samme beløp i hele låneperioden, rentene kommer itillegg når en betaler det månedtlige beløpet til banken. Dette gjør at en kommer raskt i gang med nedbetalingen av selve lånebeløpet og gjelden reduseres derfor raskere enn ved et annunitetslån. Summen av avdrag og renter vil derfor være større de første årene for så å falle kraftig. Valg av lånetype må derfor tilpasses den enkeltes likviditet.

Skiftet bo
Når en av ektefellene dør og den gjenlevende part ikke ønsker å sitte i et uskifta bo, skifter man boet. Det vil si at alt etter en avdøde vil gå til livsarvinger. Når det gjelder fast eiendom har livsarvingene rett på halvparten (sin farsarv) og den gjenlevende part må da enten betale livsarvinger penger eller gi gjenstander som tilsvarer den samme verdi. Når livsarvingene har fått sin del eier den gjenlevende ektefelle alt av eiendom og løsøre. Ønsker ikke livsarvingene å overta sin farsarv grunnet mye gjeld, går det til et offentlig skifte i retten og skifteoppgjør.

Soliditet
I en kredittvurdering benytter man seg av både ens likviditet og soliditet. Soliditet viser omløpsmidler (bankinnskudd, aksjer) og veriden av fast eiendom, maskiner og produksjonsutsyr. Når de oppsparte midlene man har i fast eiendom overstiger det man skylder andre, så er man solid. Med andre ord, soliditet viser hva du er god for.

Trinnvis overdragelse
Det er ikke alltid at det er naturlig å overdra hele eiendommen med alt driftsløsøre i en omgang. Både økonomiske og familiære hensyn kan i en del tilfeller tale for mer gradvis overdragelse og de former som vanligvis er aktuelle, er forpaktning, kompaniskap eller sameie.
Forpaktning som en gradvis overdragelse, skjer ved at sønn eller datter f. eks. forpakter jordbruksdelen på gården i en periode på 5 år og at det skrives kontrakt mellom partene. Det vil da være aktuelt å overføre driftsløsøre til forpakteren samtidig som man inngår forpaktningskontrakt. Man står da noen friere til å bestemme pris og oppgjørsform enn ved en samlet overdragelse.
Kompaniskap medfører at den yngre generasjon tas med som kompanjong i driften av eiendommen og begge parter vil da være næringsdrivende. Denne formen kan også kombineres ved at driftsløsøre og buskap overdras til den yngre generasjon.
Sameie gjennomføres ved at en viss andel av eiendommen skjøtes over til sønn eller datter. Ved denne ordningen vil begge parter være både næringsdrivende og hjemmelsinnehavere til fast eiendom. Dette vil igjen påvirke gjennomsnittsligningen i skog, slik at den som overtar en andel av skogseiendom, vil bli skogeier i skattemessig forstand og begynne oppstarting av gjennomsnittsligning. Et sameie vil kreve et tett samarbeid mellom partene.

Uskiftet bo
Når en av ektefellene dør kan den gjenlevende part velge skiftet eller uskiftet bo. I et uskiftet bo vil en overta alt av aktiva og passiva, og alt vil fortsette som før helt til en selv dør eller omstendigheter fører til at en vil skifte. Man har ikke plikt til å overta boet, men man har muligheten til det. Før man skriver under på et uskifta bo er det viktig å få vurdert boets verdi. Når ektefellene har eid en eiendom og driftsløsøre i felleseie, "arver" gjenværende ektefelle sin døde ektefelle. Dette kan skattemessig settes til en merverdi utover dagens statusverdier. Det er viktig å få disse aktiva taksert og sette merverdiene opp i skattemessig status. En slik oppskriving reduserer skatten fremover og vil ofte også redusere en eventuell gevinst i et kommende eierskifte.
Reglene om uskiftet bo finnes i Lov om arv, kapitel III, Uskifte § 9 - 28.

Åsetesretten
Åsetesretten er en spesiell arverett til den som overtar en landbrukseiendom og i åsetesloven i odelsloven (§ 51 - 56) fastslår det at denne retten kun gis etter dødsfall. Rettspraksis og tradisjon har gjort at vi også avregner åsetesavslag i levende live. Avslagets størrelse sier loven lite om, men myndighetene har fastslått at den på gavemeldingen skal settes til 25%.